Missbräuchliche Untermiete vermeiden
Die erste Änderung betrifft Art. 262 und 291 des Obligationenrechts (OR) zu Untermiete und Unterpacht. Neu soll festgehalten werden, dass eine Untervermietung oder Unterverpachtung nur noch mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters erlaubt ist. Damit sind die Bedingungen klar und können bei einem Streit auch einfach überprüft werden. Auch kann verhindert werden, dass die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind. Erfolgt die Untermiete ohne Zustimmung des Vermieters oder wurden falsche Angaben gemacht, so kann der Vermieter nach erfolgloser schriftlicher Mahnung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen kündigen. Was selbstverständlich klingt und in keiner Art und Weise die Rechte der Mieter einschränkt, bringt den Mieterverband auf die Palme. Dies verwundert umso mehr, als die gleichen Kreise versuchen, die temporäre Untervermietung über Plattformen wie «Airbnb» weitestgehend zu verbieten.
Eigenbedarf des Vermieters
Die zweite Änderung betrifft Art. 261, 271a und 272 OR zur Geltendmachung von Eigenbedarf bei einem Wechsel des Eigentümers. In diesem Bereich des Mietrechts gilt, dass einem Käufer einer Wohnung oder eines Geschäftslokals die bestehenden Mietverträge aufgezwungen werden. Es muss ein «dringender» Eigenbedarf geltend gemacht werden, um das Mietverhältnis fristgerecht auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen zu dürfen. Das Problem ist: Die Bestimmungen des Kündigungsschutzes führen dazu, dass die Verfahren viel zu lange dauern und mit dem Begriff der Dringlichkeit damit unvereinbar sind. Faktisch ist es dem Vermieter heute unmöglich, das Mietobjekt in nützlicher Frist für den Eigenbedarf zur Verfügung zu haben.
Deshalb braucht es eine Präzisierung durch den Gesetzgeber. Neu soll festgehalten werden, dass bei einem Wechsel des Eigentümers nicht ein «dringender» Eigenbedarf, sondern ein «bei objektiver Beurteilung bedeutender und aktueller» Eigenbedarf vorliegen muss, damit das Mietverhältnis gesetzeskonform gekündigt werden darf. Dabei sind weder das Recht des Mieters, ein Erstreckungsbegehren zu stellen, noch eine Verkürzung des Verfahrens in Frage gestellt.
